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中梁百悦智佳再次赴港IPO:上市途中变更高层,资产负债率超70%

  • 来源:互联网
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  • 2021-11-27
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各种陈欧体

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招股书失效仅不到一个月的时间,中梁百悦智佳服务有限公司(简称“中梁百悦智佳”)便二度递表港交所。

今年4月29日,中梁百悦智佳首次向港交所递交招股说明书,后于10月29日失效,两次递表,华泰国际均为其保荐机构。

中梁百悦智佳是一家物业管理服务提供商,覆盖中国18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市。

招股书显示,杨剑、徐晓群夫妇为中梁百悦智佳的控股股东,通过杨氏家族信托持股66.81%、杨剑持股13.13%、徐晓群持股1.64%,合计持有公司81.58%的股份。此外,公司执行董事李家城持股7.97%、碧桂园服务持股6.24%。

不得不提的是,中梁百悦智佳上市途中更换高层。

公司初次递表港交所之际,周勤伟仍任职中梁百悦智佳执行董事兼行政总裁,主要负责公司的整体业务营运、重大业务决策及执行。但本次招股书却显示,周勤伟已于11月13日辞任执行董事职位,行政总裁一职由李家城兼任,执行董事一职由陈翼替代。

招股书显示,周勤伟在会计及财务管理方面有19年之久的经验,在普华永道中天会计师事务所开始他的职业生涯后,又先后任职于先正达、乐嘎嘎、彩生活、雪松智联,并于2020年8月加入中梁百悦智佳担任行政总裁,同年11月获委任为董事,随后在今年4月调任为执行董事。

与此同时,公司的独立非执行董事单德强也消失在本次招股书中,其主要负责就公司的营运及管理提供独立意见,目前,该职位已由周心怡接任。

招股书显示,周心怡曾在多个教育机构任职,并于2020年10月起,担任世茂服务的独立非执行董事。

企业人事变动属正常现象,但在上市之际变更高层较为罕见。

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资产负债率高于同行

2015年,中国物业管理服务公司在管总建筑面积为287亿平方米,到2020年已达359亿平方米,复合年增长率为4.6%,其中,住宅物业在管总建筑面积在2020年达310亿平方米,2015年至2020年的复合年增长率为4.3%。

按收入规模来看,2015年至2020年,中国物业管理服务公司的总收益由2224亿元增至3654亿元,复合年增长率为10.4%,预计到2025年,该收益规模达5808亿元,其中来自住宅物业的总收益预期将达3563亿元。

从公司新递交的招股书中可以看出,短短半年时间,中梁百悦智佳在管项目及在管面积实现爆发式增长。截至2021年上半年,公司签约管理的项目508个,在管项目291个,较2020年末的178个在管项目增长63%;签约总建筑面积约7120万平方米,在管总建筑面积约3320万平方米,较2020年末的2010万平方米在管总建筑面积增长65%。

截至2020年末,按签约面积计,公司在中国所有物业管理公司中排名37,按在管建筑面积计,公司排名43,市场份额约为0.1%。

报告期内,中梁百悦智佳的收益由2018年的1.76亿元增长至2020年的7.05亿元,复合年增长率为100%;同期年内溢利由2664万元增长至8623万元,复合年增长率为769%。到2021年上半年,公司六个月收益已达6.63亿元,年内溢利达1.06亿元。

2018年至2021年上半年,中梁百悦智佳在管面积规模高速增长,带动公司经营业绩实现大涨,然而在业绩激增背后,公司存在的负债问题不容忽视。

报告期内,公司总负债由2018年的7005万元增长至2020年的5.27亿元,到2021年上半年达10.91亿元,较2020年的5.27亿元翻了一倍,而公司2021年上半年总资产为14.25亿元,资产负债率高达76.56%。

据悉,同期在港上市的41家物管样本企业资产负债率均值为43.75%,中梁百悦智佳在业务加速扩张的同时,资产负债率已高出同行平均水平32.81%。

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依赖中梁控股集团

中梁百悦智佳与其他物企相似,主营业务分别为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中,非业主增值服务为公司的主要收入来源,报告期内该板块占比营收99.9%、89.9%、47.2%和43.3%。但值得注意的是,受在管总建筑面积增长的推动,公司物业管理服务(包括清洁服务、安保服务、园艺服务、维修保养服务)的收益大幅上升,2018年至2021年上半年分别为19.5万元、2258万元、2.38亿元和2.31亿元,占比总收益由2018年的0.1%升至2021年上半年的34.9%。

招股书显示,报告期内,来自公司前五大客户的交易金额分别为1.554亿元、2.643亿元、3.481亿元及3.392亿元,占比总收益的88.4%、74.7%、49.4%及51.2%。

其中,中梁控股集团是中梁百悦智佳的最大客户,2018年至2021年上半年,公司在管总建筑面积中100%、76.2%、66.3%和59.2%由中梁控股集团开发。报告期内,公司大部分收益来自中梁控股集团,三条业务线向中梁控股集团产生的收益占比总收益为74.4%、62.6%、42%和39.2%,尽管比例逐年递减,但也不难看出公司对其依赖性还是较强。

总得来说,过去几年,物企赴港上市潮打得火热,估值十分可观,但今年下半年却突然熄火,康桥悦生活、融信服务、京城佳业等多家物企上市首日遭遇破发,中梁百悦智佳、明宇商服、海悦生活等多家物企递交招股书陆续失效。一方面,近年来,物企递表上市数量屡创新高,物业股稀缺性随之下降,资本对物企上市的态度逐渐发生转变;另一方面,随着今年房地产政策面收紧,地产市场遇冷骤变,连累物企上市情况不容乐观,资本对物业服务行业的青睐度及预期均有所下降。

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结语

中梁百悦智佳在招股书失效不到一个月后,二度递表港交所,不难看出公司对挂牌上市的渴望,虽然报告期内,公司业绩实现大幅增长,但公司负债情况较为严重,且在业务经营上存有一定隐患,在今年物企赴港上市表现平平的大势下,中梁百悦智佳即便上市,恐怕也难有乐观走势。

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