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房企分拆物业上市掀热潮 用物管行业逆袭 靠不靠谱?

  • 来源:互联网
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  • 2021-01-21
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近日,住建部等十部委联合发文,鼓励物业企业发展物业服务业,推动物业服务向高品质和多样化升级。

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可以看出,物管行业正变得炙手可热。房企当然不会放过这个机会。房企的“黄金时代”已过,布局物业,是大势所趋。从进军物管行业,到现在各大房企分拆上市,房企们在用行动摆脱当前困境。

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物业是刚需 这自然而然成了房企眼中新的增长点

中国房地产行业普遍盛行重资产模式,长期以来,高杠杆、高负债、紧张的现金流等问题困扰着房企们。在“房住不炒”的大环境下,加之2020年三季度融资监管政策出台“三道红线”,房企的负债问题被放大,融资环境日趋严峻。寻找新的增长点,成为房企不得不面对的问题。

近年来,政府多次强调“房住不炒”,多少影响到了房价和房屋交易量。整体来看,属于房企的黄金时代已经过去。与起伏较大的房地产市场相比,物业行业是刚需,这也自然而然成了房企眼中新的增长点。物业行业处于高速发展的进程中,市场规模不断攀升。物业市场整体集中度低,高度分散,各类企业绝对增长空间仍大。从规模来看,2020 年中国物业管理行业管理面积为 351.5 亿㎡,同比增长 13.4%。正因如此,多家头部房企看中其未来的发展趋势,近期加入分拆物业业务上市的行列。

对于房企而言,脱离了“造楼卖楼”的循环,物管是典型的轻资产模式,资产负债率相对较低。住宅服务对大多数业主来说也属于刚需,因此物业管理具有持续且稳定的收入,现金流状况好又具有增长潜力,更受市场追捧。

 

分拆物业板块上市,对于促进其未来成长性有助力作用。在当前业务基础上,物业可拓展的业务方向还有二手房经纪、房屋出租、家政服务等领域。当下,物业公司的资金链多依靠母公司输血,向外拓宽业务的能力有限,因此,分拆物业业务上市后,房企可为物业撬动更多资源,以实现业务拓展。

政府把老旧小区改造写入政府工作报告中,势必会引入市场化运营的物业公司,这也给物业公司发展创造了政策利好条件。

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物业行业估值高 房企看好物业 扎堆上市

1月18日,港交所开盘后不久,恒大物业股价达到13.8港元,市值突破1500亿元。此前一天,恒大物业召开军令状誓师大会,提出今年两大目标:一是每月新增拓展在管面积3000万平方米;二是每季度净利润都较去年全年净利润的1/4增长50%以上。根据测算,若实现上述目标,恒大物业在管面积将超6亿平方米,净利将超39亿元,均刷新行业纪录。

恒大物业股价的优秀表现,是否会触动房企呢?答案是肯定的!自从2020年新冠疫情以来,越来越多的业主意识到物业服务的重要性。据相关数据显示,疫情过后,1/3的小区正在考虑更换物业公司,约四成业主换物业的目标必须是大品牌物业。

据统计,超一半业主愿为优质物业付出超过房价3%的溢价,33%业主愿意付出超过房价1~3%的溢价,15%业主愿意付出不超过房价1%的溢价。

 

对于房企来说,这就是改善负债情况,增加盈利的重要手段。物业板块的价值通过疫情被刷新,多家物业服务企业以黄金赛道的名义C位上市,标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐,也在资本市场迎来高光时刻。

截止2020年底,年内成功上市的物业公司是17家,预计2021年还会有更多物业公司选择上市,资本虽然聚焦仍在物业,但是会更加理性,物业上市、房企分拆上市的红利期也会逐渐到头。

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物业服务只是缩影多元化尝试助推房企

在“三道红线”的融资管理新规下,房企分拆物业的逻辑大致是,将物业资产证券化,融到更多的钱,减轻背后地产公司的资金周转压力,从而为现有业务或者业务扩充提供流动的现金流。但是,单单依靠物业来降低负债是完全不够的,房企多元化发展势必成为未来的发展趋势。

近年来,房地产企业的多元化尝试不断,养猪、造车、养老、旅游、旧改等领域均频现房地产企业身影,不少企业也以生活服务商自居。专家认为,随着房地产开发业务的增长空间见顶,未来房企不会只是盖房子出售,而是更多从与地产有关的领域进行多元化经营。未来真正能存活下来并做大做强的房企,不是只会盖房子的房企,而是可以实现多元化经营的房企。

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  • 编辑:岩岩
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