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夜惊魂唐一菲绿地高端项目受阻 开发商坐等客户的好日子不见了董洁西瓜头卖萌

  • 来源:互联网
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  • 2017-04-27
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夜惊魂唐一菲绿地高端项目受阻 开发商坐等客户的好日子不见了董洁西瓜头卖萌  开发商暂失 “坐等客户”的好日子  记者 蔡胤 陈淑贞 罗韬  市场的变化正静悄悄地展开,又是一次轮回。而开发商销售部门又一次承受着巨大的压力。  4月的一个下午,一位年轻的开发商城市公司总经理正焦虑地…

原标题:夜惊魂唐一菲绿地高端项目受阻 开发商坐等客户的好日子不见了董洁西瓜头卖萌

  开发商暂失 “坐等客户”的好日子

  记者 蔡胤 陈淑贞 罗韬

  市场的变化正静悄悄地展开,又是一次轮回。而开发商销售部门又一次承受着巨大的压力。

  4月的一个下午,一位年轻的开发商城市公司总经理正焦虑地在房管局门口徘徊,他一边和记者发着微信聊天,一边等待工作人员的到来。“预售证拿不到,项目开盘时间还没有定。”

  如今,像他这样惆怅的开发商还有很多,随着今年市场调控带来的影响,预计开发商的日子将变得比较艰难。

  限价之困

  “绿地·海珀云翡预计将于2017年4月22日首发158平方米新品,同时新样板间对外开放。新房源楼栋为3号楼和5号楼,产品户型面积为102~178平方米,具体价格待定,首期价格约75000元/平方米。”4月23日,某房地产电商平台的一条信息,曝光了绿地集团北京大兴房地产项目的价格预期。

  时间拉回去年2月23日,彼时北京春节后土地首拍,大兴区黄村镇地块被绿地集团以总价39亿元、配建1.5万平方米自住房竞得。中原地产首席分析师张大伟当时估算,该宗地楼面价超过了4.6万元/平方米,成为北京2016年第二宗居住类楼面价超过3万元/平方米的地块。

  以接近5万元/平方米的楼面价计算,预期售价可能高达10万元/平方米。而在房价整体北高南低的北京,在南五环外的黄村,一个当时周边项目单价2.5万元/平方米~4万元/平方米、二手房约2.5万元/平方米的市场,超过10万元/平方米的豪宅未来将如何去化?

  业界一片哗然。记者了解到,在拿地之时,绿地内部有京津事业部规模要达上海两倍的期许。由此,绿地一方面需向北京周边的天津、河北等地伸出触角,另一方面也需巩固北京市场的规模,在北京高端住宅混战中取得一席之地。

  该项目被绿地寄予厚望,却面临“红线压顶”的困局。自去年9月底起,北京尚未见整盘预售均价超过8万元/平方米的项目获批。于高端项目而言,8万元/平方米成了一道横亘在眼前的价格“红线”。

  绿地高端项目受阻使得北京绿地面临销售压力,而这在当下的一线城市中并非孤例。

  某港股上市公司销售方面负责人对第一财经记者表示,该公司在北京开发的高端改善项目原计划售价超过8万元/平方米,但拿证过程中,几经博弈,公司的心理预期降至7.5万元/平方米左右。因拿证时的价格分歧,这个原本计划年初入市的项目如今也停滞下来。

  如今,许多开发商正面临政府限价,都采取按兵不动的策略,并积极与地方政府博弈,试图以时间换空间。但逼近年中,销售的业绩压力真实地摆在那里,是继续观望,还是随行就市,对于开发商尤其是上市开发商而言,成了一道艰难的选择题。如何选择关乎报表中的利润数据,而做出选择的基本逻辑,一方面看企业今年的销售目标,一方面还需考量资金成本。

  截至目前,北京“3·17”新政已满月。亚豪君岳会日前提供给第一财经的数据显示,新政一月来,北京商品住宅成交量已下滑21%。进入4月份之后,成交下滑尤其明显。4月1日~16日,北京商品住宅仅成交1106套,相比上月同期减少66%,相比去年同期更是出现79%的下滑。

  “进入2017年之后,供应速度普遍放缓。而3月的新政再次收紧,使得在售项目的客源受到较大影响,原本预计4月入市的项目纷纷推迟。在取证受限以及需求洗牌的双重压力之下,预计4月市场供应也将在深度低迷当中收尾。”亚豪机构副总经理说。

  压力骤升

  开发商坐等客户的好日子已不见了,前所未有的压力更是放大了开发商在销售环节的失控。

  据深圳规土委的备案数据,1月深圳共有7个项目入市,其中3个是住宅,到月末一手房成交1652套,环比下跌24%;2月,仅有3个项目入市,分别是臻湾汇、太子道、乐摩都会,住宅成交共有804套环比下降51.3%;3月,深圳共有六个项目入市,最终住宅成交仅有803套,环比持平,仍未回温。

  纵有调控管制,但市场并未背离基本逻辑。市场需求决定市场成交,新房中,成交的份额最后被开发商瓜分。无力改变行业环境,提高占领的市场份额成为开发商应对调控的“醒世恒言”。

  “还没有想好怎么卖,今年的货值没有按照之前预期推出。”一家上海房企总经理告诉记者。

  和其他地方一样,上海的开发商也面临重压之下的推货问题。而对于拥有商办物业的开发商,可能就更加头痛。

  目前上海有超过100个商业办公项目暂停网签,包括宝龙地产、新鸿基、富力地产、绿地集团等开发商的项目受到影响。

  以宝龙地产为例,旗下位于青浦区的宝龙城、崧泽华城宝龙商业广场,闵行区的吴泾宝龙广场,嘉定区的宝龙商业中心,奉贤区的宝龙商业广场等项目均已暂停销售。

  受到影响的开发商都不好受,而在这个巨大压力同时,开发商已经开始逐渐变化策略。

  一家总部位于深圳的房企的工作总结会议上,其老板说:“我们卖多一套,别人就卖少一套。”以此警示下属市场的严峻形势。

  一季度,此房企在深圳有两个项目入市,深圳规土委显示的网签数据高出同期入市的项目一截。该房企老板在会议上对一季度的业绩表示满意。第一财经了解到,房企营销条线负责人提出,是否要考虑市场进行促销,因认为第二季度市场环境将比一季度更差。

  但促销就意味着牺牲房企利润率,这并非房企老板希望看到的结果,他认为有价值的产品不担心去化,反之降价意味着产品存在瑕疵。

  尽管如此,产品的定价和推售策略仍须考虑市场的变动。

  该房企在一季度推出的两个项目,一个位于深圳龙华,另一个位于深圳的远郊区坪山。该房企相关负责人告诉第一财经,“龙华项目原定带精装均价7万元左右,但最终考虑市场接受度的原因,把项目改成毛坯出售,均价降到6万元左右。项目并未大规模开盘,而是分批小量加推,目前去化理想,最新一批售价比第一批已经高出10%。”相比之下,坪山项目显得失色。

  市场下行,楼市买卖向居住功能和地段价值论回归,远郊区项目的去化遇到难题。第一财经了解到,该房企位于坪山的项目有所降价,而企业为市场埋单,只能选择对第一批业主进行补偿,但具体的补偿方案还在拟定中。

  日前,网上流传的一则视频显示,某知名开发商旗下楼盘的现场销售集体被上级领导强制喝酱油,来自该楼盘的代理公司易居销售向第一财经证实了此事。

  日光盘绝迹,销售不畅导致营销口承受压力或许将成为2017年房地产市场的主流。

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  • 编辑:岩岩
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